In het kort
- Vraagt u of de verhuurder erom, dan is de plaatsbeschrijving bij uittrede verplicht. Ze gebeurt ten laatste bij de teruggave van de sleutels.
- Schakelt u samen met de verhuurder een deskundige in, dan betaalt elk de helft. Een eigen deskundige betaalt u zelf.
- Kleurverschil door meubels, kaders of tapijten is niet voor de huurder. Gaten van nagels en vijzen herstelt u wel.
- Raakt u het niet eens, dan dient u binnen een maand na de ontruiming een verzoekschrift in bij de vrederechter.
Wat is de plaatsbeschrijving bij uittrede en wanneer is ze verplicht?
De plaatsbeschrijving bij uittrede is een omstandig verslag van de staat van uw huurwoning op het einde van de huur. Ze is verplicht zodra de huurder of de verhuurder erom vraagt. Volgens artikel 39 van het Vlaams Woninghuurdecreet gebeurt ze ten laatste op het moment dat de sleutels teruggegeven en aanvaard worden.
Het verslag wordt op tegenspraak opgemaakt: u en de verhuurder stellen samen vast wat er in elke ruimte te zien is. Daarna legt men het naast de plaatsbeschrijving bij intrede. Het verschil tussen beide toont wat er tijdens de huur veranderde. Deze regels gelden voor woninghuurcontracten in Vlaanderen die gesloten zijn vanaf 1 januari 2019.
Vraagt niemand erom, dan valt de plaatsbeschrijving weg. Als huurder heeft u er toch belang bij, want het verslag is uw bewijs van de staat waarin u de woning achterliet. Leg de datum daarom vast zodra de einddatum bekend is. Hoe u de huur zelf beëindigt, staat in onze gids over uw huurcontract opzeggen. Pas daarna kiest u de dag waarop uw verhuisfirma in Antwerpen komt.
Wie stelt de plaatsbeschrijving bij het einde van de huur op en wie betaalt ze?
De plaatsbeschrijving bij het einde van de huur stellen huurder en verhuurder samen op, voor gezamenlijke rekening. Volgens de Vlaamse overheid mogen ze het verslag zelf maken of in onderling akkoord een deskundige inschakelen. Kiezen ze samen een deskundige, dan betaalt elk de helft van de kosten.
U mag zich ook laten bijstaan of vertegenwoordigen door een eigen deskundige. Wie zelf een deskundige inschakelt, betaalt die kosten alleen. Dat geldt voor u en voor de verhuurder. Vraag de prijs van een deskundige altijd vooraf op.
Maakt u het verslag zelf op, neem dan de plaatsbeschrijving bij intrede mee. Overloop de woning kamer per kamer in dezelfde volgorde. Laat elke opmerking in het verslag zelf noteren, niet alleen mondeling. Teken pas als alles wat u ziet erin staat. Bij een volle gezinswoning plant u de particuliere verhuizing in Antwerpen rond die afspraak, zodat de kamers leeg zijn als u ze samen bekijkt.
Wat als er geen plaatsbeschrijving bij intrede werd opgemaakt?
Ontbreekt een omstandige plaatsbeschrijving bij intrede, dan wordt vermoed dat u de woning ontvangen heeft in de staat waarin ze zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst. Dat staat in artikel 39, paragraaf 3 van het Vlaams Woninghuurdecreet. De verhuurder mag het tegendeel met alle middelen bewijzen.
Dat vermoeden werkt in uw voordeel, maar het is geen vrijbrief. De Vlaamse overheid wijst erop dat de huurder aansprakelijk blijft voor schade en herstellingskosten. Zonder beschrijving bij de start is het voor de verhuurder alleen moeilijker om te bewijzen dat u die schade veroorzaakte.
De plaatsbeschrijving bij intrede is nochtans verplicht. Ze wordt gemaakt terwijl de woning leeg staat of in de eerste maand dat u erover beschikt. Werd ze overgeslagen, bewaar dan alles wat de staat bij de start toont, zoals gedateerde foto's en berichten aan de verhuurder over gebreken.
Wat valt onder normale slijtage en wat geldt als huurschade?
Normale slijtage door ouderdom is niet voor rekening van de huurder, en schade door overmacht evenmin. Volgens artikel 39 van het Vlaams Woninghuurdecreet geeft u de woning terug zoals u ze volgens de plaatsbeschrijving ontving, behalve wat door ouderdom of overmacht verging of beschadigd raakte.
Huurschade is schade door verkeerd gebruik of slecht onderhoud. De Vlaamse overheid rekent daar ook schade toe die voortvloeit uit een probleem dat u niet op tijd meldde. U bent aansprakelijk voor beschadigingen die tijdens uw huurtijd ontstaan, tenzij u bewijst dat ze buiten uw schuld gebeurden.
De lijst van kleine herstellingen die de Vlaamse Regering in december 2018 vastlegde, maakt dat concreet. Kleurverschil op muren door meubels of kaders is niet voor de huurder. Kleurverschil op parket door meubels of tapijten evenmin. Vuil, vetplekken en tekeningen op het schilderwerk zijn wel voor u, net als putten en gaten in de muur. Koos u een kleur die moeilijk over te schilderen is, dan moet u herschilderen.
Herstelt u huurschade niet voor het einde van de huur, dan kunnen de kosten van de waarborg worden afgetrokken. Hoe die afrekening verloopt, leest u bij uw huurwaarborg terugkrijgen.
- Nagels, krammen en vijzen verwijderen en de schade herstellen: huurder.
- Ontbrekende silicone rond bad, douche, lavabo, toilet of gootsteen vervangen: huurder.
- Schade door onvoldoende verluchting herstellen, als de woning genoeg verluchtingsmogelijkheden had: huurder.
- Herstellingen die alleen door ouderdom of overmacht nodig zijn: verhuurder.
- Plaatsen die u alleen met een steiger bereikt: daar stopt de herstellingsplicht van de huurder.
Hoe maakt u de lege woning klaar voor de plaatsbeschrijving bij vertrek?
De plaatsbeschrijving bij vertrek verloopt het vlotst in een lege, gepoetste woning. Laat de verhuiswagen daarom enkele dagen voor die afspraak rijden. Dan heeft u tijd om te poetsen, kleine herstellingen uit te voeren en sporen te zien die achter kasten en bedden verborgen zaten.
Volgens de officiële lijst van kleine herstellingen zijn onderhoud en reiniging altijd voor de huurder. Herstellingen die u zelf doet, moeten vakkundig gebeuren. Schade door een slordige herstelling blijft immers voor uw rekening.
Ook de verhuisdag zelf kan sporen nalaten in een huurwoning. Grote stukken gaan bij ons door het raam met de ladderlift, die in elk pakket zit en tot de 8e verdieping reikt. Zo schuren kasten en zetels niet langs de muren en de trappenhal. Hoe dat werkt, leest u bij verhuizen met een ladderlift. Poetsen, herstellen en meubels demonteren doen wij niet, en het parkeerverbod voor uw verhuisdag vraagt u zelf aan.
- Maak elke ruimte leeg, ook de kelder, de zolder en de berging.
- Poets keuken, sanitair, ramen en vloeren nadat de meubels weg zijn.
- Haal nagels en vijzen uit de muren en werk de gaten bij.
- Fotografeer elke kamer met datum zodra alles leeg en proper is.
- Leg alle sleutels, badges en afstandsbedieningen samen klaar voor de overdracht.
- Noteer bij de sleuteloverdracht de meterstanden, zoals uitgelegd in onze gids over energie en meterstanden bij een verhuis.
Wat doet u als u het niet eens bent met de plaatsbeschrijving bij uittrede?
Bij onenigheid over de plaatsbeschrijving bij uittrede stelt de vrederechter op verzoek een deskundige aan. Het verzoekschrift moet ingediend zijn voor er een maand verstreken is na de ontruiming van de woning. Dat bepaalt artikel 39, paragraaf 2 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Tegen dat vonnis is geen hoger beroep mogelijk.
Bevoegd is alleen de vrederechter van de plaats waar de woning ligt, ongeacht het bedrag. Dat staat in artikel 43 van het decreet. Voor een huurwoning in Antwerpen gaat u dus naar het vredegerecht van het kanton waar die woning ligt.
Zover hoeft het niet altijd te komen. De Vlaamse overheid raadt aan om een probleem eerst met de verhuurder te bespreken. Lukt dat niet, dan kan een neutrale bemiddelaar helpen. Veel steden en gemeenten bieden gratis huurbemiddeling aan. U kunt ook een verzoening bij de vrederechter vragen. Die procedure is gratis en vrijwillig, en een advocaat is niet nodig.
Teken geen verslag waarmee u het oneens bent zonder uw opmerking erbij te laten schrijven. Voor een eerste juridisch advies kunt u als huurder terecht bij het woonloket van uw gemeente of bij de Huurdersbond.
Wanneer maakt u een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving tijdens de huur?
Een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving maakt u als de woning na het eerste verslag belangrijk gewijzigd werd. Volgens artikel 9, paragraaf 2 van het Vlaams Woninghuurdecreet kan elke partij dat eisen. Het bijvoegsel wordt op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening opgemaakt, en het wordt ook geregistreerd.
Voor wie vertrekt, telt vooral het gevolg. Zonder bijvoegsel wordt de staat bij vertrek vergeleken met een beschrijving die de wijziging niet kent. Raken de partijen het niet eens over het bijvoegsel, dan wijst de rechter op verzoekschrift een deskundige aan.
De Vlaamse overheid vermeldt ook een tussentijdse plaatsbeschrijving wanneer een medehuurder vertrekt terwijl de anderen blijven wonen. Zo ligt vast in welke staat de woning was op het moment dat die huurder wegging.
Veelgestelde vragen
Wie betaalt de plaatsbeschrijving bij het einde van de huur?
Huurder en verhuurder samen, want ze gebeurt voor gezamenlijke rekening. Kiezen jullie samen een deskundige, dan betaalt elk de helft. Wie een eigen deskundige meebrengt, betaalt die zelf.
Is een plaatsbeschrijving bij uittrede verplicht?
Ze is verplicht zodra u of de verhuurder erom vraagt. Ze moet dan klaar zijn ten laatste bij de teruggave en aanvaarding van de sleutels. Vraagt niemand erom, dan vervalt ze, maar dan mist u een verslag van de staat bij vertrek.
Moet ik de muren opnieuw schilderen als ik vertrek?
Niet voor kleurverschil door meubels of kaders, dat is niet voor de huurder. Vuil, vetplekken, putten en gaten herstelt u wel. Koos u zelf een kleur die moeilijk over te schilderen is, dan moet u herschilderen.
Hoeveel tijd heb ik om bij onenigheid een deskundige te vragen?
Het verzoekschrift aan de vrederechter moet ingediend zijn binnen een maand na de ontruiming van de woning. Wacht dus niet tot de discussie over de waarborg vastloopt.
Wanneer boek ik de verhuizers als de datum van de plaatsbeschrijving vastligt?
Zodra de datum van de plaatsbeschrijving en de sleuteloverdracht vastliggen. Kies een verhuisdag enkele dagen ervoor, zodat u nog kunt poetsen en herstellen. Vraag een offerte voor uw verhuis en vermeld de verdieping op beide adressen.
